27十一月

如何申退加拿大安省海外买家税?详细攻略分析!


如今,房市趋于稳定,白驹过隙,安大略省在去年4月颁布的海外买家税(NRST),已经在地产市场中存在了一年半的时间。


「安省海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%,在房屋产权过户时,由过户律师代收上缴。






其实,海外买家税不是安省发明的,比较起来,咱们这里的海外买家税也不算“杀伤力”最大的!跟咱们多伦多比起来,温哥华的海外买家税的政策才算得上是真正的惊悚!




如果朋友们想更详细地了解温哥华和多伦多的地产市场的不同点,以及两座城市人文、教育等的各方各面的差别。


书归正传,对于房市而言,海外买家税它的名号颇为“恐怖”,在各方各面都造成了深远影响。对于想在加国落脚,或者是有长期的投资置业规划的买家朋友们来说,它其实没那么容易给各位造成实质性的损失。


为什么这样说呢?因为这项税款,是可以被申请退回的!




截止到2018年2月,安省共计征收了1393笔「海外买家税」,总额高达1.73亿加币。


在近期,不少当初以工签身份购房的买家,已经开始依次申请赎回买家税了。相信在2019年,也会有更多的国际学生加入到退税的行列中。


退税,是所有加拿大人一听到就会微笑的词。


然而,各大律师行、会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中,发现在实际的操作中,有不少的步骤和流程,需要申请方提供大量的证据支持。


不然,申请者就会受到财政部Ministry of Finance的挑战和质疑,甚至,申请可能被直接驳回(Statement of Disallowance)。


这时候,有的老铁可能会吐槽了:收税容易退税难!交出去的钱,哪能那么容易就回到自己的口袋里!






(一)哪些非居民身份的买家,可以申请退税?


对于不同身份的买家,在申请退税时所面对的情况不同,所以,下面海外e家依次把大部分情况给大家逐一拆解一下:


a. 持工签的买家


购房者需持有有效的安省工签,并自交房日起全职工作满一年。在安省,每周工作30小时以上被界定为全职工作。


注意:购房之日起,购房者必须已经在全职工作,只有工签没有工作是不满足条件的!


b. 国际学生(留学生)


购房者需持有有效的学签,并自交房日起在安省全职上学满两整年。


就学的学校可以是大学University或者大专College,但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府(这一点建议购房买家向校方求证)。


注意:全职就读的最低要求,是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上,也就是说,如果本科一年分为三个学期,留学生全职读完秋、冬这两个学期以后,是可以暑期休假不修课程的。




 新移民:


自交房日起,购房者在4年内成为加拿大落地移民,则可以申请赎回海外买家税。


注意:财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请,所以,也就是说,新移民从交房开始,最多可以有4年零90天的时间。


而前面两种情况(学签和工签)里,财政部必须在交房4年的时间内接到申请。



(二)申请退税时,购房者需要向政府提供哪些文件?


首先,和房产交易中的其他环节一样,在申请赎回海外买家税这个环节,大家也要请律师朋友来助阵。


律师需要帮助提供以下4个文件:


1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer)


2. 交割当时付税的凭证


3. 买卖合同的副本


4. 交割过户账目报表(Statement of Adjustment) 




买家在申请赎回的过程中,必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证,其中最有力的证明即驾照地址!


如果客户疏忽失察,没有保留60天内更改驾照地址的凭证,申请赎回的时候,那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力。


以下文件这些文件,可以和驾照一起准备好。如在没有驾照更改的文件下,可用以下几样代替:


1)60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单

2)搬家公司提供的服务票据

3)座机电话费账单,高速网络账单



接下来,买家朋友们可以根据自己的具体身份,提供相应的证明。

  

a. 持工签的买家


申请退税时,购房者需要提供:


1)有效工作签证的副本,证明整个一年期内工签都真实有效


2)完整的工作雇佣证明,和工资单(Pay Stub)。不可以只提供一份Employment Letter


3)税务局报税单 (Notice of Assessment )



b. 国际学生(留学生)


申请退税时,购房者需要提供:


1)有效学签的副本


2)安省受认可学校官方出具的全职在读证明,以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实,这2年当中转学是允许的,只要两边的项目都是全职在读即可。


c. 新移民:


申请退税时,购房者需要提供:


1)申请移民的File Number 


2)枫叶卡




(三)在哪些情况下,非移民的海外买家税可以得到免除?


当然,海外买家税也不是对所有人都有效的。


下面几种情况的人,是不用交海外买家税的:


(1)走省提名通道OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)的买家,当拿到省提名的确认号码后,买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请,一般会符合这个条件


(2)难民不用交「海外买家税」


(3)加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」


这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。如果双方是夫妻俩,即使有一方不是本地买家,也不用交NRST。


但是要注意,假如除了夫妻之外,还有其他海外买家的话,那么整个物业100%还是要交NRST,比如夫妻两人跟岳母共同购买,岳母是海外买家,那么这种情况还是要交NRST的。


(4)上述1)或 2)的配偶不需要交海外买家税




(四)怎样做,才能确保在申请退税的操作中“零失误”?


小编跟大家分享了诸多情况,基本上可以破解朋友在购房和申请退回海外买家税的过程中,遇到的大部分的情况和问题。


然而,世界上没有两片相同的叶子。每位朋友的情况不同,境遇也不一样,在大家遇到特殊情况时,最严谨的方式则是:


给自己的情况做详尽的笔术,然后传真给财政部-土地税务局征求意见,请记住务必提供自己的姓名和家庭住址。1-2周后,财政部会寄回书面信件,针对具体个案答疑,这封书面信件也可以当作以后申请赎回的凭证。


财政部-土地税务部 联系方式:

33 King Street West

Oshawa ON L1H 8H9

Toll free: 1‑866‑ONT‑TAXS (1‑866‑668‑8297)

Fax: 905‑433‑5770



加拿大是个水草丰美的宝地,长远看来,一个小小海外买家税,无法阻挡大家来此投资置业的脚步,也不可能消减大家加对多伦多这个国际一线大城市的热情。


合理规避海外买家税的方式有很多,它和人生中的很多难题一样,有时候只需要大家坐下来整理思路、动动脑筋,找到得力的助手(例如地产经纪、律师、会计师等专业人士)来协作解决,一切困难都会被化解,成为以后佐酒闲聊的谈资,和嘴边的微笑。